Découvrir l'achat immobilier sur plan

L’achat sur plan ou VEFA consiste à se porter acquéreur d’un bien qui n’existe pas encore. Il faut donc être vigilant et suivre strictement le processus pour que le rêve engendré par le visuel merveilleux du constructeur se concrétise réellement.

La VEFA, Vente en état futur d’achèvement

L’immeuble peut être commencé, au niveau des fondations ou au-delà, ou il peut n’être qu’une projection sur le futur, la vente en VEFA est largement encadrée et pourvue de garanties pour l’acheteur. Cela ne l’exonère pas de devoir être extrêmement vigilant et attentif à chaque phase de l’opération.

L’environnement, à vérifier

Selon le vendeur, bien sûr, l’immeuble est merveilleux et son emplacement ne l’est pas moins. Le futur acheteur doit tout de même vérifier si le quartier, la présence de commerces, d’écoles, de transports en commun, d’espaces verts, de calme, lui conviennent, et décider : a-t-il envie d’habiter dans cet environnement ?

La réservation

C’est la première étape et elle s’accompagne de la signature par l’acheteur d’un dépôt de garantie. Il réserve un logement dont on lui assure, par écrit, les caractéristiques : taille et nombre des pièces, mais aussi situation dans l’immeuble, nature des matériaux de construction, équipements collectifs de l’immeuble, date prévue du contrat de vente définitif et prix prévisionnel. L’avantage de l’achat en VEFA, est que, l’immeuble n’étant pas construit, l’acheteur, jusqu’à un certain point et selon les cas, peut demander des aménagements pour rapprocher le logement de ses souhaits (agrandir une pièce en en réduisant une autre, par exemple).

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie peut représenter 5 % maximum du prix prévisionnel de vente, si le contrat de vente doit être signé sous un an ; 2 % maximum du prix prévisionnel de vente, si le délai est de 1 à 2 ans. Une fois signé, l’acheteur dispose de 10 jours pour revenir sur sa décision, par lettre recommandée, et récupérer son dépôt de garantie. Il le récupérera aussi si la décision est annulée, du fait de l’impossibilité d’obtenir un crédit, par exemple.

Le contrat définitif

L’acheteur le reçoit un mois avant la signature devant notaire, ce qui lui permet de tout vérifier. Le descriptif définitif y est détaillé, avec plans et notice technique. Il comprend également la date de livraison. Il est possible d’obtenir l’inscription sur le contrat des pénalités de retard, mais ce n’est pas obligatoire. Le contrat doit aussi comprendre une clause d’annulation en cas de refus de prêt de la part des établissements de crédit.

Le paiement

L’échelonnement des paiements est aussi précisé sur le contrat. Il est variable mais doit aboutir au maximum à :

• 35% du prix total à l’achèvement des fondations ;
• 70% du prix total à la mise hors d’eau ;
• 95% du prix total à l’achèvement de l’immeuble ;

(Ces chiffres sont inférieurs dans certains cas de maisons individuelles). 29Le paiement final est effectué à la livraison, sauf si le client exprime des réserves, auquel cas il est consigné.

La construction

Durant la période de construction, l’acheteur est déjà propriétaire de sa part de l’édifice, il est donc recommandé de souscrire, dès ce moment, une assurance incendie, ce qui n’exclue pas l’assurance dommages-ouvrage souscrite par le constructeur. Si les circonstances ou la défaillance du promoteur empêchent l’achèvement des travaux, deux possibilités :

• Les versements du client sont remboursés par la garantie de remboursement souscrite par le vendeur ;
• La garantie d’achèvement, extrinsèque lorsqu’elle est financée par un établissement financier, permet, en cas de besoin, l’achèvement de l’immeuble.

Ces points doivent être précisés dans le contrat de vente.

La réception

A cette étape, le promoteur reçoit la construction de la part des artisans et entrepreneurs. Un homme de l’art déclare l’achèvement des travaux. L’acquéreur devra en obtenir procès-verbal. En effet c’est de la date de réception qu’est fixé le début de la garantie décennale.

La livraison

C’est le moment ou le client reçoit les clés et découvre le logement qu’il a acheté. C’est le moment de repérer les imperfections : Les vices de construction apparents (parquet mal posé, fenêtre fermant mal, robinet qui fuit …) ; Et les défauts de conformité, qui concernent une différence par rapport au descriptif du contrat, dans une construction par ailleurs correcte techniquement. Tous ces défauts, signalés à la livraison ou par lettre recommandée dans le délai d’un mois, doivent être corrigés par le promoteur, faute de quoi une baisse de prix ou une annulation de la vente peut être décidée.

La garantie de parfait achèvement

Elle exige de l'entrepreneur qu’il répare tous les vices et défauts de conformité signalés l'année suivant la réception des travaux. S’il tarde, cela doit alerter l’acheteur : au-delà d’un an, il deviendra très difficile d’obtenir satisfaction.

La garantie biennale

Elle couvre durant deux ans les équipements indépendants du gros œuvre : radiateurs, portes, électro-ménager …

La garantie décennale

Vendeurs et professionnels sont responsables durant 10 ans des dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou son utilisation. Ils souscrivent une assurance spécifique à cette fin. Reste à l’acheteur à profiter de son logement tout neuf !