La SCI : un support utile pour l’acquisition et la transmission d’un bien immobilier

Partagez Share on FacebookShare on Google+Tweet about this on Twitter

La SCI est une solution à beaucoup des problèmes que pose la gestion de biens immobiliers détenus en commun par différentes personnes. Dans quelle situation et comment y avoir recours ? En voici les grandes caractéristiques.

Une structure très souple

Par Alpes de Haute Provence [CC BY 2.0 (http://creativecommons.org/licenses/by/2.0)], via Wikimedia Commons

Par Alpes de Haute Provence [CC BY 2.0 (http://creativecommons.org/licenses/by/2.0)], via Wikimedia Commons

Le principe est le suivant : une société est constituée, entre personnes physiques ou morales, dont l’objet est la gestion de biens immobiliers acquis par la société ou qui lui sont apportés comme actifs. C’est désormais la société civile immobilière (SCI) qui possède le bien, et va prendre les décisions le concernant.

Une SCI peut réunir un groupe d’investisseurs, ou les membres d’une famille, pour gérer la maison familiale ou certains investissements locatifs. C’est aussi par exemple un bon support juridique pour un groupe d’amis afin de faire l’acquisition d’une résidence secondaire.

Les statuts de la SCI peuvent être rédigés quasiment sur mesure, pour répondre aux objectifs spécifiques de ses créateurs. Son gérant prend les décisions même s’il est ou devient minoritaire en parts. C’est un avantage de la SCI : elle peut passer outre la mésentente de propriétaires, liés familialement par exemple, dont les désaccords conduiraient à une situation bloquée par l’indivision, dans le cas de la possession d’un bien en direct.

Un outil de gestion

Une SCI est une société, qui doit tenir une comptabilité, établir un bilan annuel et peut distribuer, le cas échéant, des dividendes. La SCI permet de gérer un patrimoine composé de plusieurs biens, certains, ou tous, étant voués à la location. La comptabilité de la société regroupe les rentrées (les loyers) d’un côté, les coûts de l’autre et permet d’équilibrer et de lisser les dépenses sur l’ensemble des biens, ou aussi de consacrer les bénéfices à l’agrandissement de son patrimoine.

Tous les types de location, y compris de bâtiments professionnels, de boutiques ou de résidences services peuvent être assurés par une SCI.

Les membres d’une SCI peuvent choisir de payer l’impôt sur les dividendes en l’intégrant à l’impôt sur le revenu ou, choisir de passer par la SCI avec l’impôt sur les sociétés. En choisissant d’appliquer l’impôt sur les sociétés (décision irrévocable), la fiscalité sera moins lourde que celle de l’impôt sur le revenu pour ses membres. Toutefois cette solution n’est préférable qu’en cas de stabilité du patrimoine.

Un outil de transmission

La souplesse de rédaction des statuts permet toutes les dispositions et créations concernant la transmission.

Si le gérant souhaite faire un don à ses enfants (ou à qui que ce soit), il suffit de donner des parts de la SCI sous forme de donation partage. Si le bien est acquis à crédit, les droits à payer seront minorés.

Le gérant peut faire don de l’ensemble de ses parts à ses enfants de son vivant, en conservant son statut de gérant et son pouvoir de décision.

Un membre qui souhaite revendre ses parts peut être contraint par les statuts de le faire à un autre membre de la SCI, afin de conserver le patrimoine au sein de la famille.

Entre conjoints : la SCI peut être co-gérée par mari et femme, le survivant devenant seul gérant à la disparition du premier d’entre eux.