Propriétaires : comment fixer un loyer

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Le montant du loyer qu’on va demander à son locataire ne se choisit pas au hasard. Il vous engage pour des années. Pour le fixer, il faut examiner un certain nombre de critères, comme la localisation du logement ou son histoire locative.

Quand la commune où est sis le logement ne fait pas partie des 1297 communes dans lesquelles les loyers sont encadrés (les zones tendues), le loyer est libre.

Les conditions du marché

mainphotosL’idéal pour un loyer est qu’il soit accepté par un candidat à la location. Pour ça, il doit être proche des loyers pratiqués dans le quartier, à surface et équipement comparable, en adaptant le chiffre en fonction des caractéristiques du logement :

Un peu plus cher que les  loyers locaux si le logement est doté d’une cuisine équipée, d’un balcon, d’une place de parking, d’un gardien, etc. Un peu moins cher par exemple pour les étages les plus bas, en principe moins lumineux. Il faut également prendre en compte la commune et les facilités qu’elle propose. Transports, écoles, commerçants, agrément de vie en général ont leur influence sur le prix demandé.

 

Consulter les offres de location sur Internet peut permettre de s’approcher du juste prix.

Un professionnel de l’immobilier, au fait des prix pratiqués dans sa zone, sera de bon conseil sur ce point (surtout si la recherche d’un locataire lui est confiée).

L’encadrement des loyers à Paris seulement

Le loyer est libre s’il s’agit d’une première location (ou la première après d’importants travaux) aussi bien en zone tendue que non tendue. Seule exception, Paris, où même le loyer d’une première location ne peut être supérieur au loyer de référence majoré du quartier. Pour toute précision : www.encadrementdesloyers.gouv.fr/

Dans tous les autres cas (s’il s’agit d’un changement de locataire par exemple) le loyer précédent, augmenté le cas échéant de l’IRL* doit être maintenu sur le nouveau bail.

Une exception : quand le loyer précédant était manifestement sous-évalué. Le bailleur doit adresser une proposition de réévaluation argumentée (en particulier mentionnant des loyers de référence) à son locataire.

* IRL : Indice de revalorisation des loyers (calculé par l’Insee),  applicable chaque année

La revalorisation annuelle

Chaque année, le loyer peut être revalorisé en lui appliquant l’IRL. Cette opération est le plus souvent mentionnée dans le contrat de location et se réalise sans démarche particulière.