Résilier un bail, mode d’emploi

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La location d’un logement ne tient qu’à un document signé : le bail de location. La résiliation du bail intervient tôt ou tard, émanant du propriétaire–bailleur ou du locataire. Une démarche simple et bien encadrée par la réglementation.

Le bail résilié par le locataire

Façade

source : lecourrierdelimmo.com

La locataire peut prendre la décision de partir et donc de résilier à tout moment, en respectant le délai de préavis figurant dans le bail. Ce délai de préavis est de trois mois pour une location vide. Ce délai peut être réduit à un mois dans certaines circonstances, par exemple en cas de premier emploi, ou d’un nouvel emploi justifiant un déménagement, de chômage, d’insuffisance de ressources, de handicap, de situation d’allocataire du RSA (motifs accompagnés par documents justificatifs).

Le délai de préavis est d’un mois pour une location meublée.

Le locataire peut donner congé au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception. La date de l’avis sera celle du début du délai de préavis. Il peut aussi faire appel à un huissier ou remettre le congé en main propre avec émargement.

La phase de préavis

Avant de vider les lieux, le locataire doit recevoir les visites de futurs locataires (2 heures/jour maximum), effectuer les petites réparations ou renouvellements de matériel (ce sera probablement moins cher qu’effectué par le bailleur sur le dépôt de garantie).

Il lui faut payer tous les loyers jusqu’au bout du bail, la restitution du dépôt de garantie étant lié à l’état des lieux de sortie.

L’état des lieux de sortie

Il est effectué en commun par le locataire et le bailleur et compare l’état des lieux avec celui établi au moment de l’entrée dans le logement.

On tient compte de l’usure normale du temps (la vétusté) sur les appareils et aménagements.

Les éventuelles réparations ou remises en état nécessaires seront réalisées en utilisant le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux.

Cette vétusté manque de précisions dans son application mais depuis juin 2016, on peut convenir dans le bail de l’application d’une grille de vétusté, comme celle utilisée par les offices de HLM par exemple.

Pour indication, la jurisprudence s’appuie par exemple sur une durée de vie de sept ans pour les moquettes, cinq ans pour l’électro-ménager, etc.

Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai d’un mois, défalqué des éventuelles sommes dues par le locataire.

Le bail résilié par le propriétaire

Le propriétaire peut résilier le bail dans trois cas : pour habiter le logement ou y loger un proche, pour vendre, ou s’il a un motif légitime à ne pas renouveler le bail. Les motifs légitimes et sérieux de non-renouvellement peuvent être le non-respect des termes du bail, des troubles au voisinage, la restructuration de l’immeuble…

Cette résiliation ne peut être effective qu’à la date d’expiration du bail, avec un délai de préavis de 6 mois. Le locataire peut partir à n’importe quel moment du préavis, il ne paiera que les loyers des mois d’occupation effective.

Si le propriétaire résilie pour vendre, le locataire dispose alors d’un droit de préemption, sauf vente à la famille proche du propriétaire.

En fonction de l’âge et des revenus du locataire, le bailleur peut être contraint de ne donner congé qu’en proposant un relogement.

Si ce n’est pas la résidence principale du locataire, les règles sont identiques, mais moins rigoureuses ; les clauses du contrat sont plus déterminantes. En particulier, le délai de préavis peut être plus court.