Location meublée : faut-il opter pour le régime réel avant 1er février ?

Au moment de déclarer les revenus obtenus d’une location meublée, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) dispose de deux formules : un régime au forfait, ou le régime réel. Le premier semble au premier abord séduisant pour les revenus peu importants, mais qu’en est-il du régime réel ? Et faut-il opter en 2015, sachant qu’il ne reste que quelques jours pour le faire ? Des réponses dans l’article.

Le forfait ou régime micro-BIC

Sans option de la part du contribuable, c’est le régime qui s’applique automatiquement au loueur en meublé non professionnel (dont les revenus annuels sont inférieurs à 32 900 €). L’intérêt du forfait réside dans sa simplicité. Il suffit de déclarer les recettes (montant des loyers perçus). Vous bénéficiez alors d'un abattement forfaitaire de 50 % représentant vos charges. Une formule qui séduit la personne qui veut, pour cette déclaration, faire simple et rapide.

Le régime réel et ses déductions

Pour le régime réel, le principe est de déclarer d’une part le montant des loyers perçus et d’autre part l’ensemble des frais déductibles, plus les amortissements. Sont déductibles :

• les frais d'acquisition ;
• les intérêts d’emprunt ;
• les impôts locaux ;
• les frais d’entretien, d’amélioration ou de réparations du logement ;
• les assurances, les frais de gestion ;
• l’amortissement du mobilier et des travaux d’entretien et réparations ;
• l’amortissement du logement.

Toutes ces déductions conduisent, dans une majorité de cas, le régime réel à être plus intéressant pour le contribuable que le micro-BIC. Certains exemples permettent même de parler d’une économie d’impôt de 4000 €/an, voire plus.

Le régime réel : une déclaration plus complexe

Alors vive le régime réel ? Ce n’est pas si simple. En effet, faire une déclaration au régime réel suppose de détenir la preuve de ces frais, mais aussi de les imputer correctement sur la déclaration sans en oublier ni se tromper, en un mot de tenir une comptabilité. Certains logiciels ou sites internet peuvent vous guider. Vous pouvez aussi faire appel à un comptable (les déclarations d’amortissement, sans être complexes, peuvent être difficiles d’accès au néophyte).

Faut-il changer ?

La question est donc de savoir si, dans votre cas précis, l’option pour le régime réel permettra une réelle économie d’impôt, et si celle-ci vaut le temps et l’investissement qu’elle exige. Des simulateurs, ou la consultation de professionnels, permettent de s’en faire une idée.

Décision avant le 1^er février

Passer au régime réel pour déclarer ses revenus LMNP est une option fiscale, qui doit être choisie en envoyant en recommandé un courrier de levée d’option à son centre des impôts avant le 1^er février 2015. Ce choix sera applicable sur les revenus de 2015. Les loueurs en LMNP soumis jusqu’alors au régime micro-BIC le demeureront pour leurs revenus de 2014. Ceux qui ont commencé cette activité durant l’année 2014 pourront lever l’option jusqu’au 5 mai 2015, date de la première déclaration.