Acheter un logement avec travaux à prévoir

Achat & vente
Cela peut être une belle opportunité : un logement à acheter qui doit faire l’objet de travaux pour être confortable ou même simplement habitable. Cela suppose une méthode et des précautions. 
 

Un processus qui prend du temps

Ce logement que vous visitez vous correspond. A tous points de vue. Taille, luminosité, nombre de pièces, environnement, etc. Mais une rénovation ou un aménagement est indispensable avant de penser y habiter ou le proposer à la location. C’est un processus qui peut prendre du temps.  

Sur les marchés tendus, vous ne l’aurez pas forcément : sous la pression du marché et du vendeur, vous devrez décider sans avoir effectué les estimations nécessaires, et quand vous aurez conclu, ce sont les travaux qui devront s’adapter au budget restant !  

Le vrai budget 

Mais si vous n’êtes pas sous la pression, avant de conclure cet achat, il est important de sécuriser l’aspect financier de l’ensemble de l’opération.  

Première question : le prix demandé pour le logement en l’état est-il significativement inférieur à celui d’un logement équivalent neuf, ou du moins sans travaux à effectuer ? Et si oui, dans quelle proportion ?  

Si la différence est importante, elle vous permettra peut-être d’envisager un logement d’un meilleur niveau qu’espéré : un trois pièces au lieu d’un deux pièces, ou un quartier mieux coté.

Définir et budgéter les travaux 

Pour répondre, il faut connaitre le prix des travaux envisagés, et en comptant large, car les impondérables sont nombreux et par définition imprévisibles. Il faut donc faire appel à des professionnels.  

Règle d’or : comparer plusieurs propositions. Elles seront différentes, au niveau du résultat promis, des méthodes, comme du budget. 

La démarche peut être simple : appeler des cuisinistes, s’il s’agit de faire ou refaire une cuisine !  Mais elle peut être plus complexe, s’il est question d’agrandir le logement, s’il est nécessaire de changer la configuration des pièces, d’ouvrir une fenêtre ou une porte, de créer une arrivée d’eau ou d’électricité…  

Dans cette perspective, il faut disposer d’un regard compétent, au-delà de la simple exécution d’une commande. Première solution : un entrepreneur vous donnera son point de vue et un devis. Autre approche : un architecte, qui aura une approche plus large, il pourra indiquer la faisabilité d’un projet, l’enrichir, le faire évoluer, donner des idées…  Il faut bien sûr le rémunérer mais cela en vaut la peine. Le recours à l’architecte est d’ailleurs obligatoire pour les surfaces au sol de plus de 170 m².  

Vous pouvez décider d’effectuer vous-même certains petits travaux de finition, vous le signalerez au préalable. 

Éviter les malentendus 

L’idéal est d’établir un cahier des charges précis, pièce par pièce, ou étape par étape. Celui-ci doit comprendre les travaux, jusqu’au détail (par exemple : nombre et emplacement des prises de courant), les accessoires à utiliser (par exemple, pour des fenêtres : référence chez le fournisseur, dimensions, type, matière, et couleur) et la description du résultat attendu.  

Ce document, vous pouvez demander qu’il apparaisse sur le devis, il sera alors un référent inattaquable en cas de conflit. 

Faites en sorte d’obtenir des engagements quant à la durée des travaux, et comptez large ; il s’agit de ne pas arriver avec famille, armes et bagages dans un logement encore en chantier ! 

Une décision raisonnée 

Après avoir obtenu plusieurs devis, comparé les propositions, recherché les aides financières et fiscales dont vous pouvez disposer, obtenu finalement le cout final des travaux puis ajouté ce prix au prix d’achat du logement, et enfin vérifié la possibilité d’obtenir votre financement, il vous reste à décider !

Vous pouvez rappeler le vendeur du logement et négocier avec lui l’esprit tranquille. 

Système D ? 

Peut-être allez-vous penser, par goût ou pour diminuer le budget, à réaliser une partie ou l’ensemble des travaux vous-même avec l’aide de la famille ou des amis. Pourquoi pas ? Vous êtes un pro du bâtiment : parfait.  

Sinon, il faut se poser des questions : Saurez-vous vraiment faire, vous ou cet ami qui est un "bon bricoleur" ? Aurez-vous, ou prendrez-vous le temps de finir ces travaux ? On voit tant de provisoire devenu définitif…  

Peut-être vaut-il mieux investir, pour habiter dès maintenant un logement qui vous fasse plaisir, et pour longtemps ? 

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