Comprendre la défiscalisation immobilière

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Afin de développer le parc locatif français, les gouvernements successifs ont voté des lois visant à inciter les investisseurs à se tourner vers l’immobilier. Cet ensemble de mesures, regroupées sous l’appellation défiscalisation immobilière, permet d’améliorer le rendement de son investissement.

La défiscalisation immobilière, définition

La défiscalisation immobilière désigne une pratique, tout à fait légale, qui consiste à obtenir un avantage fiscal lorsque l’on achète un bien pour le louer.

Premier avantage possible : une réduction sur le montant de l’impôt dû. Sa valeur est calculée en fonction du prix de revient du bien. La réduction d’impôt est souvent consentie pour une durée limitée.

Autre geste accordé par l’État : une déduction fiscale. Certains dispositifs autorisent à déduire de ses ressources les frais liés à l’investissement locatif (travaux, frais d’agence, charges de copropriété...) Comme le taux d’imposition est appliqué sur des revenus moins élevés, le montant de l’impôt diminue.

Enfin, l’administration fiscale octroie un abattement sur les loyers perçus. Les recettes locatives ne sont pas comptées en totalité. Cette opération limite l’impact de ses revenus fonciers sur son revenu fiscal global.

Les différents avantages peuvent se cumuler entre eux, pour des biens différents et parfois pour le même bien. Mais attention, ils sont pour la plupart soumis au plafonnement global des niches fiscales.

Les différents dispositifs de défiscalisation immobilière d’un seul coup d’œil

Certains dispositifs de défiscalisation immobilière sont réservés à l’investissement locatif dans le neuf. Sont concernés :

  • les appartements achetés en vente en l’état de futur achèvement (VEFA) ;
  • les biens achetés une fois construits ;
  • les maisons ou appartements que l’on fait construire.

Dispositif

Type d’avantage

Montant

Type de bien

Conditions

Pinel

Réduction d’impôt

21 % du prix du bien sur 12 ans en métropole

32 % Outre-mer

Appartements neufs ou avec des travaux de réhabilitation et de rénovation représentant 25 % de la valeur de l’opération

Localisation

Location nue

Performance énergétique

Plafond de loyer

Plafond de ressources du locataire

Censi-Bouvard

Réduction d’impôt

11 % du prix d’acquisition sur 9 ans

Appartements neufs ou de plus de 15 ans avec des travaux de réhabilitation et de rénovation

Location meublée dans une résidence de services pour personnes âgées, handicapées ou pour les étudiants

Activité exercée à titre non professionnel

Les autres avantages fiscaux ne sont pas réservés à l’investissement dans le neuf

Loi

Type d’avantage

Montant

Type de bien

Conditions

Denormandie

Réduction d’impôt

21 % du prix du bien sur 12 ans en métropole

Ancien avec des travaux

Localisation

Performance énergétique

Travaux réalisés

Plafond de loyer

Plafond de ressources du locataire

Cosse (Louer abordable)

Abattement sur les loyers

Jusqu’à 85 % du montant des loyers

Tout type de bien

Localisation

Plafond de loyer

Signature d’une convention avec l’Anah

Loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Abattement sur les loyers

50 % ou au réel

Tout type de bien

Location meublée

Activité exercée à titre accessoire

Déclarer ses revenus locatifs sous le régime BIC

Déficit foncier

Déduction fiscale

Jusqu’à 10 700 euros

Tout type de bien

Les charges locatives doivent être supérieures aux recettes

Location nue

Faire sa déclaration sous le régime d’imposition au réel

Malraux

Réduction d’impôt

22 à 30 % du coût du bien et des travaux

Bien avec des travaux situés dans un secteur relevant d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou d’un plan de valorisation de l’activité et du patrimoine (PVAP)

Localisation

Les travaux doivent être réalisés par un architecte des bâtiments de France

Durée de la location

Monument historique

Déduction fiscale

Totalité des travaux et des intérêts de prêt

Bien classé monument historique ou inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques.

Durée de conservation du bien

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