Les questions à se poser avant d’investir en résidence services

Qu’est-ce qu’une résidence services ?

Apparues dans les années 70, les résidences services allient logement individuel, espaces de vie collectifs et services personnalisés. Dans un même immeuble, les occupants profitent d’un studio ou d’un T2 meublé, d’espaces partagés (jardin, salle de sport, espace de coworking, etc.), de personnel chargé de l’accueil et de prestations à la demande (restauration, blanchisserie, animations, etc.).

Investir dans une résidence service, c’est investir dans une copropriété. Vous achetez un appartement et détenez une part des espaces communs. Mais si vous êtes propriétaire d’un logement, vous ne pouvez pas en disposer comme bon vous semble. Le bien est administré par un gestionnaire. Il fixe le montant du loyer, s’occupe des relations avec les locataires, de l’entretien courant et de la collecte des redevances. Chaque mois, il vous reverse votre part des recettes locatives. On parle alors d’immobilier géré.

Quand vous achetez ou mettez votre appartement en location, vous signez un bail commercial avec l’entreprise. Le contrat doit préciser le prix du loyer, la somme qui vous revient ainsi que la répartition des charges, la fréquence des travaux et du renouvellement du mobilier.

Est-ce un investissement fait pour moi ?

Comme la plupart des investissements immobiliers, les résidences services sont des placements à long terme. Voire à très long terme. Votre bail commercial vous engage pour plusieurs années. La plupart des contrats durent entre neuf ans et douze ans ! Lorsque vous achetez un bien neuf ou en vente en l’état de futur achèvement (VEFA) et que vous récupérez la TVA, vous vous engagez en plus auprès du fisc. Si vous revendez avant 20 ans, vous devrez rembourser aux impôts une partie de l’avantage fiscal accordé !

Même lorsque vous pouvez vendre votre logement, il faut vous armer de patience. La revente d’un appartement en résidences services prend plus de temps qu’une vente immobilière classique. Vous devez passer par le gestionnaire ou par un organisme spécialisé, qui se chargera d’évaluer la valeur de votre lot et de trouver un acheteur. Ceux-ci étant moins nombreux que pour l’immobilier locatif traditionnel, vous devrez attendre plusieurs mois avant de conclure la vente.

Afin d’éviter les mauvaises surprises, anticipez la revente avant même d’acheter. Lisez attentivement les conditions mentionnées dans le contrat avant de signer l’acte de vente et le bail.

Dans quel type de résidences services investir ?

Il existe plusieurs types de résidences services :

• Les résidences étudiantes ;
• Les résidences séniors ;
• Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) ;
• Les résidences d’affaires ;
• Les résidences de tourisme.

Bien que les loyers soient garantis pour tous les styles d’établissement, les résidences pour les étudiants et pour les retraités apparaissent comme les placements les plus sécurisés. En effet, elles répondent à une demande forte et en pleine croissance. À l’inverse, la crise sanitaire de 2019 a montré les vulnérabilités des résidences d’affaires, qui accueillent les professionnels en déplacements, et de tourisme. Ces établissements se sont retrouvés vides pendant plusieurs mois et certains gestionnaires ont invoqué des circonstances exceptionnelles pour stopper la rémunération des propriétaires.

Peu importe le genre de résidence dans lequel vous envisagez d’investir. Comme pour n’importe quel achat, assurez-vous que la localisation et la qualité du bien correspondent au public visé. Reportez-vous également au contrat pour connaître les modalités de suspension ou de révision du loyer.

Quelle est la réputation du gérant ?

En immobilier géré, la réussite de votre investissement locatif dépend en grande partie du travail de l’exploitant. C’est lui qui fixe le montant des loyers, recrute le personnel, trouve les locataires et collecte les loyers. Ses décisions, bonnes ou mauvaises, auront un impact direct sur la rentabilité de votre placement.

Mieux vaut choisir un acteur expérimenté, qui gère déjà de nombreux établissements. N’hésitez pas à prendre contact avec des personnes qui ont investi dans l’une des résidences services du groupe pour connaître leur expérience. Vous devez aussi vérifier la fiabilité et la solidité financière de l’entreprise. Vous pouvez pour cela consulter plusieurs sites comme Infogreffe ou Info-financière.fr.

Garder cependant à l’esprit que le gestionnaire peut changer après quelques années. Il peut céder son bail à un concurrent s’il le souhaite.

Quel est le taux de remplissage de la résidence ?

Lorsque trop d’appartements restent inoccupés dans une résidence, l’exploitant perd de l’argent. Il peut alors être tenté de revoir le loyer à la baisse afin d’attirer plus de locataires. Cette diminution serait synonyme pour vous de perte de revenus et de rentabilité.

Plusieurs facteurs, comme l’emplacement, les services proposés ainsi que le prix du loyer influent sur le taux d’occupation. Menez votre enquête avant de signer. Renseignez-vous sur la ville et sur le quartier pour savoir s’ils correspondent à la clientèle visée. Analysez le loyer fixé par l’exploitant : est-il en accord avec le marché et le pouvoir d’achat des habitants ? Enfin, informez-vous sur le taux d’occupation actuel de la résidence (si elle est construite) et de ses concurrentes.