Les caractéristiques du mur mitoyen

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Il est l’objet de bien des questions : un mur de séparation est-il toujours un mur mitoyen ? à qui appartient-il ? Qui doit l’entretenir ? A-t-il force de loi ? Voici des réponses.

Qu’est-ce qu’un un mur mitoyen ?

Un mur mitoyen sépare deux bâtiments ou espaces (cour, jardin, champ…) appartenant à deux propriétaires distincts. Il est considéré comme mitoyen quand les deux propriétaires en sont conjointement propriétaires et responsables de son entretien.

Un mur de séparation peut donc ne pas être considéré comme mitoyen. C'est le cas quand :

  • Le mur est doté d’une pente unique à son somment, ou s’il existe des tuiles ou des corniches d’un seul côté : le mur appartient à celui vers lequel sont tournés lesdites pente ou tuiles.
  • Un titre de propriété l’attribue à l’un des voisins ; ou par prescription, si un des voisins s’occupe seul de l’entretien du mur depuis 30 ans.

L’entretien du mur mitoyen

Son entretien doit être assuré d’un commun accord, et à frais communs, par les deux propriétaires.

Sauf en cas d’urgence : l’un des deux peut décider seul de travaux nécessaires.

Dans tout autre cas, les travaux exécutés à l’initiative d’un seul des deux resteront à sa charge.

En cas de dégradation, les travaux nécessaires seront à la charge de celui qui en est responsable.

Agrandissement ou reconstruction

Si un propriétaire veut surélever ou épaissir le mur, il le fera à ses frais et sera propriétaire unique, et responsable, de cette partie nouvelle du mur.

S’il doit être reconstruit, il devra s’élever à 3,20 m dans les villes de 50 000 habitants et plus, ou à 2,60 m ailleurs. Des règlements particuliers peuvent exister, ils sont disponibles en Mairie.

Un mur peut devenir mitoyen

Si un mur de séparation n’est pas mitoyen, un des voisins peut le souhaiter, par exemple pour avoir voix au chapitre quant à son entretien. Cela doit être demandé à son voisin par lettre recommandée, et s’il est d’accord, cela sera formalisé par acte établi chez le notaire.

Sans accord, c’est le tribunal de Grande Instance qui doit être saisi.

Cette mitoyenneté nouvelle a un coût : 50 % du prix du mur, et de la valeur du sol sur lequel il est construit, s’il l’a été par le voisin, ou 50 % des dépenses qu’il a engagé pour son agrandissement.

Abandon de la mitoyenneté

À l’inverse, l’un des deux propriétaires peut renoncer à la mitoyenneté, et aux droits et devoirs qui l’accompagnent. Ce n’est pas possible dans deux cas : si une construction s’appuie sur le mur, ou si le mur retient des terres.

Et pour éviter que certains ne se défaussent de leurs obligations, si le mur exige des travaux, l’abandon de mitoyenneté ne sera possible qu’après qu’ils auront été exécutés.

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