Un achat immobilier différent : le viager

Qu’est-ce qu’une vente en viager ?

Le principe du viager est le suivant : un propriétaire âgé met en vente le bien qu’il occupe. L’acheteur le rémunère, d’une part avec une somme appelée bouquet, d’autre part avec une rente, généralement mensuelle. 
Le vendeur use du logement comme avant, et reçoit la rente, jusqu‘à son décès, moment auquel l’acheteur entrera en possession du bien.

Si le décès survient moins de 20 jours après la vente, celle-ci est annulée.

À partir de ce schéma classique, plusieurs déclinaisons existent : 

• Le viager libre : il donne à l’acheteur un accès immédiat au logement (la rente finançant le séjour du vendeur en maison de retraite, par exemple).
• Le viager sans rente : il limite le paiement au bouquet, la transaction étant payée en une fois (le vendeur demeure dans les lieux jusqu’à son décès). Le prix du bien (le montant du bouquet) est inférieur à son prix sur le marché de plus ou moins 50%. 
• Certains viagers mentionnent un nombre d’années théorique de paiement de la rente.

Comment est défini le montant de la vente ?

Le montant de la rente est défini par le notaire, en fonction :

• de l’âge du vendeur et de son espérance de vie estimée ;
• de la valeur du bien ;
• du montant du loyer qu’il pourrait demander pour le logement.

La rente est généralement indexée sur l’inflation, elle est aussi fortement défiscalisée.
Le bouquet représente généralement le tiers de la valeur du bien. 

Les attraits du viager

Du point de vue du vendeur, le viager lui assure un revenu sûr jusqu’à son décès. Il peut disposer du bouquet et/ou de la rente pour financer, par exemple, son séjour en maison de retraite.

Du point de vue de l’acheteur,il devient immédiatement propriétaire du bien, sans avoir à payer plus que le bouquet, la rente lui permet d’étaler sur le temps le paiement du solde. Mais il doit attendre pour occuper le logement. 
Il peut aussi revendre le viager (avec ses obligations de rente, bien sûr).
Dans le cas d’un viager sans rente, il achète le bien à un prix remarquablement bas.

Le viager, un placement

Il y a de plus en plus de seniors, aux revenus limités, qui doivent faire face aux coûts des maisons de retraite et/ou aux frais de la dépendance. Le viager est pour eux une excellente solution, qu’ils sont de plus en plus nombreux à vouloir adopter.
Mais les acheteurs demeurent circonspects. Résultat : 5 à 8 000 transactions aujourd’hui, et 10 fois plus d’offres. 

Pourtant, le niveau de la rente est fixé par le notaire selon des barèmes de mortalité qui évitent les montants aberrants. Le risque d’une attente disproportionnée est donc limité. Et cette incertitude, qui demeure, naturellement, est prise en compte dans la valeur estimée du bien.
Certaines sociétés ont pour objet les achats en viager, généralement revendus dès qu’elle en acquiert la jouissance. Les investisseurs peuvent acheter des parts dans certaines de ces sociétés (selon le principe des SCPI).